龙七公：㓥房租管鸡肋 从速优化提效

俗称「㓥房租管条例」的《2021年业主与租客（综合）（修订）条例》实施已有一年，当局至今收到近万宗查询及投诉，识别了数百宗业主涉嫌违规的个案，包括未有与租户签订书面租约，租约内的加租、续租及维修保养责任条款不符条例要求，滥收水电费及杂费等，但检控个案暂时仅得个位数，只有两宗已结案定罪，各被判罚款数千元。

有关注团体的调查更显示，其实有相当多㓥房业主以至地产代理，都没有依足条例及相关实务守则行事，但受屈租户因资讯不足或担心失去居所，往往不愿举报，质疑官方的违规数字只是冰山一角，批评条例欠缺阻吓力及有违原定目标。

早于前年审议㓥房租管条例草案期间，本栏已预示了上述问题，形容条例为食之无味、弃之可惜的鸡肋，结果不幸被笔者言中。对于团体要求当局增加执法人手，笔者认为未必解决到租户不敢举报的问题，更积极做法是检视相关程序，例如即使无人举报或只有匿名投诉，当局也能展开调查并要求出租人提供符合条例的资料，否则即可被检控。

条例的另一不足是只限加租幅度，但不设租金上限或「起始租金」。对于当局计划根据条例生效后，业主呈交的新租约租金水平来厘订「起始租金」，笔者一直认为有关做法实属本末倒置。

现时㓥房市场的所谓「市场租金」，是在公私营房屋供应严重不足，㓥房租户在处于劣势、资讯不足、没有其他选择下才被迫支付的租金，未能反映真正自由市场的租金水平。当局应按单位的位置和质素等客观条件，参考一般私楼租金，再扣除㓥房居住环境及设施欠佳等因素，为㓥房制订「合理租金（呎租）」，而不是将公认为不合理的所谓「市场租金」合理化。

提高罚则加强阻吓

条例的另一矛盾，在于将可能涉及霸地、僭建、违反地契或土地用途的违规㓥房也纳入规管，予人印象是将非法行为合法化，令人质疑当局对取缔违规㓥房及检控违法业主的决心。当局强调会继续努力执法，尤其是有较高结构安全、消防安全及公共衞生风险的劣质㓥房，但同时亦要考虑受影响租户的安置问题，会否因而严重影响成效呢？

要大规模以至彻底取缔违规、劣质㓥房，政府必须多管齐下。首先要继续大幅、快速地增加不同类型的公私营房屋供应，以缩短公屋轮候时间和降低私楼㓥房租金，利用供求关系，令到条件最差的㓥房无利可图，同时增加当局可用于安置受影响居民的单位数目。这亦是笔者在争议声中，决定支持「简约公屋」计划的原因之一。

在另一边厢，笔者亦一直倡议大幅提高违规僭建的罚则，与业主因僭建而赚取的利润挂钩。例如经营某间违规㓥房的累计租金收入有10万元，罚款额便可增至20万元甚至更高。这样才能有效阻吓现有及有意加入市场的无良㓥房业主。